房产税

房产税切忌将地价单独作为计上海房产税

来源:上海房价 2020-02-02 11:56

这是除重庆、上海版之外的第三套房产税方案,而且由于是财政部和国家税务总局为为牵头单位,我们可以暂定为全国版。 从新闻报道所透露的蛛丝马迹来看,全国版的房产税将地价纳入征收范围。由于目前没有详细的版本,所以我们不知道将地价纳入房产税如何征收;

这是除重庆、上海版之外的第三套房产税方案,而且由于是财政部和国家税务总局为为牵头单位,我们可以暂定为“全国版”。

从新闻报道所透露的蛛丝马迹来看,“全国版”的房产税将地价纳入征收范围。由于目前没有详细的版本,所以我们不知道将地价纳入房产税如何征收;不过,前段时间财政部发布《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》,将地价确定为现行房产税的计税依据进行税款征收,规定宗地容积率低于0。5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积,并据此确定计入房产原值的地价。参照该通知将地价计入现有房产税计税依据的做法,全国版的房产税也可能将地价按照建筑面积的倍数计入房产税计税依据进行征收。对此,笔者以为按此设计房产税,则有许多弊端:

第一,增加纳税人负担,给开征带来阻力。目前,与国富形成强烈对比的是企业的税收支出和个人的收入的加重。有调查数据显示,中国企业的平均税负在40%以上,有的甚至高达60%。19种税收加上各类保险基金等,合计起来要占到公司营业收入的30%-40%。《福布斯》发表的2005年度“税负痛苦指数”中,中国的宏观税收负担指数以160位居全球第二。税负较重颇受争议。

由于税负较重,所以目前纳税人对于个人所得税等直接税“斤斤计较”,也对房产税等具有重大意义的税种开征冷淡甚至反对声不断。其实,房产税要顺利开征的一个前提就是轻税负。现在将地价计入房产税计税依据的做法,实质上是加重税负,与轻税负背道而驰。这样不利于新税种的开征。

第二,重复征税,推高房价。按照目前的土地管理制度,用于房地产开发的土地已经给政府交了高额土地出让金。交了土地出让金之后又交税,显然是重复征税,加重开发成本。另外,我们知道不管是在什么环节缴纳的税费,最终都会转嫁到消费者身上,也就是通过最终商品价格来实现这种转嫁。因此,如果开征房产税,将地价计入房产税征税范围,则会推高房价,这对目前紧锣密鼓重拳出击进行的房地产市场调控没有好处。而且,如果房产税将地价计入计税依据,只土地这一项,就负担了出让金、房产税、土地增值税、耕地占用税等直接四项税费,加上企业经营土地带来收益缴纳企业所得税,光土地一项就负担5项税费,重复征收现象十分严重。

第三,房地分开,逻辑混乱。虽然纳税人购买房产时将土地作为使用权购买70年,70年之后自动延续。但是我们知道任何房产都是依附于土地之上,绝没有什么“空中楼阁”。因此开征房产税,实质是对土地和房屋一并征收的一种税。现在,人为的将土地和房产分开来,开征房产税,地价作为独立的一个计税依据,基于的逻辑思维是土地和房屋是两码事,这就是说可以建造空中楼阁,除了对楼阁征收税收之外,还要对承载楼阁的土地也要征收,假如如果真的有在空中建筑楼房,是不是规定空气也征收税?另外,我们购买了土地使用权,也就像我们购买商品一样,商品交了了增值税之后,再没有任何税收,而土地还要交税?道理何在?

在这里,笔者想要讨论的是房产税开征意义重大,但是,任何一种税种的开征,在立法之前最要紧的是为开征这些税收做积极的有利于开征的准备。现在房产税还未开征,民意反响强烈。如果再将土地等要素作为房产税的计税依据,无疑强化了政府筹集财政收入的功能,而忽视了民意对这一税种开征的遵从和认同。中国有句著名诗句是“出师未捷身先死”,将土地要素计入房产税计税依据的做法,是以强化税收筹集财政收入功能,因而导致民意强烈反弹促使房产税“出师未捷身先死”的尴尬局面。


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