上海房价

厦门杏林二手房价

来源:上海房价 2020-01-25 07:30

[摘要] 2019年▼▽,中国的平均房价到底处于什么水平★▼☆▲,涨了多少☆△▼■?说实话□,权威的◇◇▲、可信的统计一直没有◆○△▲。 说实话●□▽■◆○,权威的□■●、可信的统计一直没有▼★△-◆。如果有◆▼▽,也没有公开过=-■■。中介机构的统

  [摘要] 2019年▼▽,中国的平均房价到底处于什么水平★▼☆▲,涨了多少▷☆△▼■?说实话…□•,权威的◇◇▲、可信的统计一直没有◆…○△•▲。

  说实话●□▽■◆○,权威的□…■●…、可信的统计一直没有▼★▷△-◆。如果有◆◁…▼▽,也没有公开过=-■■。中介机构的统计往往是局部的△•、残缺的▪•••●▽。

  人口统计也是如此•●-。每个城市的户籍人口数据基本上是正确的◆△◁○,但常住人口有多少▼•▪,就说不清了△□▼…•。

  尤其是人口大规模流入地和流出地••▪,地方政府出于种种原因◁★,没有动力搞清楚并公开这个问题——对于流出地来说▲☆,常住人口大幅低于户籍人口▷★◆,意味着你留不住人○▽,这很难看-▼△▼•;对于流入地来说○▪,承认太多的外来常住人口•◇□,会降低各种人均指标◁▪◆,影响政绩考核▲●■■。

  今天(1月17日)◁□△◆■,国家统计局一口气公布了很多2019年的经济数据▽☆•▪。比如GDP超过了99万亿▷…▲■…,增长6◇-■=◁.1%◆▪▲▲●;内地总人口首次突破14亿◇△-☆●■,2019年新出生人口达到1465万人□••○,比去年减少58万▲◁。此外◁◆•,中国的人均GDP首次突破了1万美元=□★●。

  在○▼“2019年1—12月份全国房地产开发投资和销售情况★•…○●”里○•▷,我们可以找到○●▷★◇“全国均价=▽-■”的蛛丝马迹◁▲△•▽■。

  2019年☆◆▲▽▪★,商品房销售面积171558万平方米◇◁□,比上年下降0◇▷▲●★.1%△☆▪▽□;商品房销售额159725亿元▷■…,增长6=◆★☆-.5%▷-=●●。

  可以这样计算□◆★。但你需要注意-☆,2019年的成交★•,是每天积累下来的●▷◇。所以◇▪▷,它的均价是2019年全年的均价▽△,而且是住宅▷◇●、商铺●▷-、写字楼…■、公寓的总均价◁◇△•▼=。事实上•▲•◆■-,12月和1月的均价就可能有较大区别◁▪▼◁。

  但我们又能如何○○▼=?因为你根本没有其他的全国性数据▪□●▲○。所以▷•◁★,只能凑合着用了•▲▼◆。下面是我根据统计局历年的年终数据▼◁••,统计出的每年均价和涨幅▽◆。

  注◆■:表格里成交额单位为■=▽○◁“万亿元•★”-□•;成交面积单位为▲•“亿平方米◁○▷◁;均价单位为-•“元/平方米▽★”▪◇▼○▪◇。

  从上面表格可以看出▽☆•□•…,2019年全年全国新房均价是9307元/平方米•…●,比2018年的均价上涨了6▪▷△.5%▼■…▪▷。这个涨幅□•,显然超过了6▪△▼▪.1%的GDP涨幅△•-★▲。

  恐怕对于很多读者来说○☆★,这个涨幅超乎了他们想象■◇•。因为很多城市★…-=•,比如北京●▼▲▽、上海◁▼☆…▼•、济南▼……、青岛•○●、郑州◁●、长沙等▽=,2019年市场都比较冷▼▷▪,局部片区甚至出现了号称20%的跌幅-☆!

  再看一下过去几年◇□•◆■▷,2014年房价涨幅是7△●◇▪▼•.7%▪□-•★○、2015年是7■■▲=▷.4%◁=、2016年是10%□•、2018年是10▲▽.7%•◆•,都大幅超过GDP涨幅▲★•△▲-。只有2017年是例外-★,新房均价只有5□••.6%◆-△,低于同期GDP•▲-△-。

  (注意★□◇•,这里只是列举官方数据-□-▲,至于你相信不相信★=…□,是另外一回事▽•。官方数据里的最近几年涨幅▪◇□▲○◆,你看不出哪年是牛市△•▪,哪年是熊市◁■▲■□▲。线年是熊市★…▼☆▪▽,随后两年是超级牛市▪▽▽,很多城市房价接近翻番)

  2018年和2019年-▪○▲■,官方表态都对调控结果比较满意□◁,认为☆=◇△“房地产长效机制•--”已经建立▼…★◆△。而这两年○•▪■,◆…“官方数据里的房价涨幅□◇”都超过了GDP涨幅▪◇▼▷•◆。

  这也符合我之前的判断--•□◁:全国房价略微跑赢GDP□○▽▽,这是允许的★▽•。原因很简单…☆●○,不跑赢GDP-◁▲▼,大家都没有买房的动力…△=▷,稳增长就会出问题▷□-△。

  事实上▪▷□▲,很多地方政府在发行专项地方债(比如土地储备债)的时候▽◁☆○,都预测未来几年地价上涨速度☆▷◁,是过去几年GDP的均值★▼☆◇。否则○▲□▽•,你的地方债谁来买◆…☆▷▼•?投资者凭什么相信地方政府有还款能力-▷?

  或许有人会问★•=◇◇:GDP增速会不断降低◁◁……•,将来中国经济增速很可能回落到4%到5%▲○▲■☆。到那时…△◆•□=,房价只跑赢GDP一点点够用吗★◁-?

  这其实要结合房贷利率来看○□△◁-=。目前房贷基准利率是4=△•◆.9%△▷▽▷▲■。假设2020年房价上涨6▽■▲□▼.2%•▲,那么房价涨幅只高于房贷基准利率26○◆◁★◇.5%•◇☆●•。如果利率上浮超过30%●◇○◇,买房的压力会比较大▽◇。

  所以▼▽,未来房价上涨速度不仅要跟GDP增速挂钩◁……•,还要跟实际利率挂钩-□•。如果涨幅低于房贷实际利率▽△★•,大家购房积极性也会下降=●■★…▪。这事实上就构成了房价上涨的下限△…■…。

  偶尔一年涨幅低于★◁◇“下限•◁…▽”是可以的□■▲-◇•,持续2年到3年低于•★▪“下限▼▼■○”★•…◇,就会反映到经济里——大家开始观望•-★▽,房子就不好卖了◁●▷,地方财政就会下滑☆◆。

  从上述表格的最后一栏也可以看出○•=,最近三年新建商品房销售面积有•△□“见顶■△”的迹象…•。这是两方面原因造成的▪-□…:一是存量住房越来越大■■□★◁,二手房交易量在上升=●•;二是市场整体处于横盘状态▪□□…•。

  未来▽▽=▪•“新房成交面积▲▽▷●”还有可能创新高吗☆•?如果大幅放松楼市调控=…◁•▪▪,还是可以创新高的-★◁,因为国人投机性比较强…◁。但从长远看◁▼▽,新房销售面积增长空间非常有限了▪-▲,即便某一年创出新高□▼▽●,也很难维持■☆◁★★▲。

  单价和面积一起涨◇▪,是乘数效应●•▲;面积不涨◁•,单价仅仅跑赢GDP☆◁★☆…△,那么市场的总容量就增长有限▽◁▷◇。其结果▷△○□,是房企之间竞争会加剧▪△○■,并购会上升▼…△▽■-,从业人员的日子会越来越不好过◆○-。对此△◆▪☆,房地产从业人员要有心理准备-■。

  另外…▽•▼,央行也刚刚公布了2019年金融数据◆◇,我们可以看一下▽◇◁•“新增住户贷款▽△○●”占全部★◆“人民币新增贷款○◆★”的比重■◁■●•。这个指标是衡量中国经济对房地产依赖度的重要指标◇◁…□•▷。

  原因很简单•▷◁…△★,虽然□●“住户贷款-▲▲”不完全等于●▲◇•“房贷☆△▽•▼•”▷○▽◆◇◆,但也差不多=○。你查查2018年工行的年报就知道了☆=△=□,房贷比重占◇▽▪▽◁“住户贷款•●▷-▽”比重超过81%◇△。至于普通的消费贷款○◆○=▲,很多也流入了楼市▽▷▽=★▼。

  从表格第二栏可以看出-●◇■●★,2015年末提出☆=▲●“去库存=◇”之前=•△…,每年新增贷款里▲■“住户贷款○▽●-”只占33%左右▷•☆,三分之一=△•。

  ▪○●▼“去库存○■”开始之后★▷,房价大涨-•◁○■▲,大家纷纷抢购房房子●…☆。于是▲◇▪▽,★▪■☆“新增住户贷款▷▲…•◁”占全部新增贷款的比重大幅飙升到50%以上▪▽■□◆,而给企业的全部贷款反而不到一半了…◁◆。

  最近两年▪★○▪,••“住户贷款▲▪■▽○”占比有所下降•◁-,回落到45%左右▽▪…□。但整体而言▲☆,仍然比2014年•◇、北京平均房价20192015年高了12个百分点左右○…。可以这样说★▪,过去几年中国经济的增长☆□…•☆,主要是靠★◇=●◁•“增加居民负债△▼◇•▪▲”来实现的-◁○▷▼○。

  ▷□=“新增住户贷款△◇”占比还能重返33%左右吗•…▪▽○◇?恐怕很难了-★。中国居民部门的杠杆率◆◇•☆△,正在大步追上发达国家■▲,而远远超过新兴经济体■△◆。

  另外◇-,疲弱了1年的=□-☆▲“投资增速○◆★…◆=”▲…○…▲★,终于在12月出现了反弹(见下图)•△。但仍然低于GDP的增幅(6□■◇★•.1%)…-★,说明经济仍然没有见底■□▽▷▲。

  而在▷■“全部投资○▪△”里▽…▲-,国企(含地方政府)固定资产投资增速为6◁□.8%☆○-◆□△,民间投资增速只有4●●•.7%▽▽○▷…,外商投资增速为-0★■▪=.7%◇…。

  至于房地产投资增速仍然大幅高于全部投资增速和GDP增速■○。这显示•▲●☆▷◆,房地产仍然是稳增长的重要力量▼◆•○☆。

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