二手房交易费用

在买方垫资借款为卖方还清银上海房屋买卖律师行贷款宜春二手房交

来源:上海房价 2020-01-20 11:37

随着国家购房调控政策的深入推进,限价下的新建商品房越来越难买到。二手房买卖今后必将作为购房者多数人选择的对象,但因二手房买卖合同履行过程中,因涉及到银行贷款的归还和过户手续办理,程序较为复杂,风险防范也较为重要。其中,买方垫资为卖方解押银

随着国家购房调控政策的深入推进,限价下的新建商品房越来越难买到。二手房买卖今后必将作为购房者多数人选择的对象,但因二手房买卖合同履行过程中,因涉及到银行贷款的归还和过户手续办理,程序较为复杂,风险防范也较为重要。其中,买方垫资为卖方解押银行贷款是经常发生双方纠纷的主要方面。本文简要介绍上述内容所涉及的法律问题:

签定买卖协议→买方付首付款→卖方解押→房管局交易(同时买方申请按揭贷款)→出件再抵押→银行取他项权证后放款

在房产买卖交易过程中,经常会遇到卖方出售时房产还处在抵押状态,许多房东都无法自行筹款解押。但办理房产过户必须解押贷款,则出现买方和卖方就筹款解押款进行商议,如果买方借款替卖方解押,则会存在较大风险。

4、担保公司与卖方签署担保协议,由担保公司向银行提供担保,银行出资办理解押,担保公司收取担保费。

上述四种方式中,第3种方式是现实买卖双方经常采用的,也是经常发生纠纷的方式。在买方垫资借款为卖方还清银行贷款后,买方垫付解押款的最主要风险,主要表现在以下情形:

2、买家已垫资解押房产,在办理房产过户期间,卖方出现债权债务纠纷,法院查封房产造成无法办理过户;

3、买方垫资解押房产,卖方因银行贷款政策调整原因或买方个人征信原因不能及时获取房屋按揭贷款不愿自觉履行;

在二手房交易环节,解除贷款银行设定的抵押,是买方还是卖方的义务?法律并无明确界定,实践中存在争议。二手房交易费用但依据合同相对性原则,笔者认为该项义务和责任应明确归属于卖方,贷款银行最终办理提前还款手续也是以卖方名义办理。

在目前通行房产交易税费由买方承担,卖方获取房款净得价市场环境下,房产中介为了促成交易,往往采用要求买方垫付资金,协助卖方办理解押。一般情况下,笔者办理案件遇到的方式为:

1、买方与卖方在《二手房购房合同》中约定买方以向卖房借款方式用于解押;借款内容在合同中载明或单独出具借条;

2、买方与卖方在《二手房购房合同》中约定由买方负责垫资用于办理卖方贷款解押,垫资款作为应支付的购房首付款。

上述两种方式,所对应的法律责任在纠纷解决中会有不同的处理结果。但由于买卖双方采用自愿协商约定方式对垫资解押的履行作出意见,根据合同法以及即将在2017年10月1日实施的《民法总则》规定,交易双方民事活动不应违背自愿、公平和诚实信用原则,有关双方垫资款解押内容的约定属于当事人意思自治行为,约定事项应当严格履行,同理按照合同相对性原则,买方此时就不能再强调办理银行解押是卖方的合同义务。

但在实践处理纠纷过程中,房产中介公司制作的《二手房购房合同》中对借款垫资解押款项的性质是借款还是视为买方的首付房款,界定的比较模糊,造成双方在法院诉讼中各持所见,法院一般会鉴于借款以及房屋买卖合同是两项不同法律关系无法混合处理,造成当事方诉累。笔者建议,如协商一致垫资解押义务由买方承担,最好将该垫资款在合同中约定视为卖方收到的首付房款,这样可根据首付款收取比例给卖方设定相应限度的违约金,加大违约惩处力度,避免违约事实发生。

1、选择正规的房产中介公司,提供规范全面的《二手房购买合同》,并就垫资借款事项的履行设定特定条款及相应违约责任。

3、双方共同去银行还贷款,开具结清证明,买方备留好垫资解押款的转账凭证和银行贷款结清证明,以备今后房产过户。

4、如有可能尽可能回避买方垫资解押事项,选择较为安全的操作方式即:卖方向担保公司借款解押,并在公证处办理委托公证,买方的房款在解押前在银行冻结,担保公司在解押前会到房产交易中心查询房产是否冻结,最后由担保公司出款解押,待解押完毕及交易过户完成后,担保公司再从买方的冻结款中收回借款。如在交易过程中出现风险,则买方的房款可先行退出,这样买房人就可最大限度地规避风险。

综上,笔者建议二手房买卖合同履行过程中,买卖双方应当就垫资借款解押条款事项必须做出明确书面约定,必要时可要求房产中介公司在提供服务时就上述条款的最终履行提供相应的担保,并且在设定上述条款前可咨询或聘请专业律师提供服务。


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