房价走势

上海闵行虹桥镇二200万在上海能买房吗

来源:上海房价 2020-01-14 21:40

可是2015年的时候,我们国家的城镇化率已经到了56。1%,要知道发达国家的城镇化率是70%,目前长三角/珠三角等沿海地区的城镇化率早已超过发达国家平均水平。而且由图可知15年以后,城镇人均居住面积几乎没有明显增加。然而,由于自08年以来房地产的猛涨在绝

  可是2015年的时候,我们国家的城镇化率已经到了56。1%,要知道发达国家的城镇化率是70%,目前长三角/珠三角等沿海地区的城镇化率早已超过发达国家平均水平。而且由图可知15年以后,城镇人均居住面积几乎没有明显增加。然而,由于自08年以来房地产的猛涨在绝大多数人的心中刻下了房价不可能跌只会涨的烙印,加之中国传统文化的“有房即有家”理念,让很多人对“房地产会继续增长的预期”很恐慌,这个时候只需要政策稍加引导/媒体助攻一下即可释放这个恐慌,带动房价进一步增长。

  以上五个论点,是关于房价的最核心论点。要是你不能推翻,请别浪费时间辩驳了,只增笑尔!

  我们国家的经济目前很尴尬,高端制造业等等,反正是高端的利润大的,基本上没什么建树,在国际市场没有形成集群竞争力;低端行业,由于人力成本和地租的上涨,人口红利基本上消失殆尽,前路并不平坦,况且还有东南亚虎视眈眈。

  2018年全国卖地收入为6。5万亿,而全国房地产总值450万亿;为了弥补6。5万亿的卖地收入,房产税就是一个答案。试想一下,只收1%的房产税,就是4。5万亿收入。当然房地产在中国经济中的比重绝不是一个卖地收入就能解释清楚的,也不是简单的数学计算就能划等号的。但是这里只是提供了一个分析和思考的角度,方便读者理解。

  国与国之间的竞争靠什么?毫无疑问靠科学与技术,而且是核心科学技术。这一点在“中兴事件”和“华为事件”已经被淋漓尽致的展现出来了。谁掌握了核心科技,谁就有主动权。我们当前面临的危机是:世界工厂的地位可能会被取代,而我们在核心科技领域却还没有形成集群竞争力。

  因此,接下来我们国家必须加速发展高科技高技术,尽快让中国的高端制造业、高端装备以及先进材料等高附加值产品在国际市场形成集群竞争力。这样才会在国家竞争对抗过程中占据主动权和控制权。而且应该加速,时间上并不允许慢悠悠的追赶,因为后面的以越南和印度为代表的新兴国家也会大力发展高科技。

  记住我的ID,估计不少人也眼熟了我这个ID了,我可以说是知乎近半年内房地产行业最强大的空头(18年年初我就开始说房价到顶了,一直到现在),近半年最高赞房地产相关回答,我的贡献值应该是名列前茅的了。

  本部分为节选,全文4~5千字,全文请看《【中国房地产的过去、现在及将来--第四篇】大国竞争之沙盘推演!》

  总结:所有的做多,皆因有做多的空间,当这个空间挤压完全的时候,就黔驴技穷了,即便诸葛再世,也休想借来东风。

  数日前,央行行长易纲在中央核心刊物《求是》杂志上发表《坚守币值稳定目标 实施稳健货币政策》的7000字署名文章,接着各大主流媒体争相转载报道。值此这“百年未有之大变局”时刻,想必这篇文章不仅仅是为了纪念央行成立71周年所写的祝贺词,而是大有所指的,因此这篇文章的个中韵味还是很值得人们认真思考的。上海一般房价多少

  下图为日本城市化的历史走势,日本的城市化经历过四个阶段,其中第四个阶段尤其应该得到我们的重视。1975-2000年,日本城市化率基本保持不变;但是到了2000年,开始了一波大幅增长。这是什么原因呢?

  房地产这个行业已经没有潜力可挖了,它已经很好的完成了历史使命。随着房地产黄金时代的结束,卖地也将行将就木。因此我们国家迫切需要新的税源,既然增量已经没了,那就打存量的主意吧,因此房产税的出台是水到渠成的事情。想都不用想,只有这个可以替代卖地留下的大窟窿。因为房地产会在接下来的五年内急速没落,因此房产税会很快推出以履行它的历史使命,大概率两年内出台,因为根本没有时间拖延。

  最新新闻“央行发布了6月份金融数据,中国6月货币供应量M2同比增长8。5%”,下图为历年货币供应量,看历年趋势(红线),央行是在放水还是缩水一目了然。中国要想超过美国,我们的人民币就必须在国际市场相较于美元不说超过,也必须旗鼓相当,如果一个国家随意放水,人民币就休想国际化,人民币不能国际化,中国就不可能超越美国。以后,人民币追求的是稳定稳定再稳定,为国际化推广创造条件。一个不靠谱的货币是得不到国际市场认可的!

  最可怜的是依附于这些手机制造厂的员工,因为工厂搬迁出去,他们的工作机会就没了。有个数据,外资给中国提供了大约4000万的就业岗位,如果在算上配套的供应链上的公司,估摸着有一个亿以上的就业岗位。大公司搬迁走了,意味着供应链上的公司也会跟着搬走。这也是最近几年国家号召青年回乡创业、乡绅回乡投资的原因,城里没你的就业岗位啦。而且,国内的不少企业也搬迁到越南了,这是没办法阻止的,因为我们的配套企业不搬过去,三星以及苹果等公司可以找其他供应商代替,那么我们的配套公司就会慢慢被市场淘汰掉。

  什么是核心技术?就是能够卡脖子的技术。很多人还不清楚什么叫做卡脖子技术,所谓卡脖子技术,就是不可替代的技术,就比如一条大峡谷,而卡脖子技术就是这个峡谷上唯一的桥梁,你如果想绕过去,那就会付出百倍千倍的代价,这种代价是不可承受的。

  总结:未来五年出生人口会急速下降(18年相较于17年锐减200万),但去世人数会急速增多,人口老龄化会越来越严峻。未来五年内,我们国家的人口大概率开始负增长。

  中国人平均寿命是75岁(最新值),以前两波婴儿潮计算即将到来的老龄化人口去世情况:

  当房子不能给炒房者带去理想的增值时,他们必然会想方设法补救,或是出租或是抛售;要知道很多炒房者以前是宁愿房子空着也不对外出租的;如果房产税出来了,他们还不出租,那么房子就会成为负资产不停地吞噬他们的现金流;所以大众消费者大可不必担心炒房者能把房产税转嫁到租房者身上,因为到时候你会挑花眼的。并且每年折旧剩余的房子会泛滥成灾。

  房价上涨的理由主要有三点:一是需求旺盛,换言之待接盘侠丰富;二是经济发展良好,人民荷包鼓了;三是政府刺激,换言之放水。

  就拿三星手机来说吧,如果孤立的从我们国家的市场来看,我估计很多人得出的结论是:三星已经破产了或者说不行了!因为三星手机在我们国家的市场份额基本上可以忽略不记!但是,殊不知三星手机依旧占据全球市场第一的份额。真的不是没有中国市场,其他公司就玩不转、活不了了。抛弃致命的狂妄自大吧,脚踏实地砥砺前行才是正途。

  但我们也要认识到,房产税会大幅遏制住炒房行为,因为房产税会大幅降低房子的增值属性,以及降低房子的投资属性,甚至可以把房子拍成负资产。

  考虑到大学生本科毕业就大约是23岁,研究生毕业大约25。5岁了,这个时候他们尚且没有积累足够首付款,假设大学生本科工作3年后开始购房,研究生工作1。5年后开始买房(为什么研究生是工作1。5年,因为研究生工资高、加速度大),那么:

  其次,我们得承认目前的房价极其不合理。如果说清北等名牌大学毕业生只有少数几个人买不起合适的房子是个人问题;那清北等名牌大学毕业生靠个人奋斗普遍买不起合适的房子那就是严重的社会问题。这里的“合适的房子”是指与自己身份相匹配的房子。下来开始具体分析:

  就是因为日本人口老龄化到了一个阶段:农村老龄人口死亡骤增,而年轻人又大多待在城市里,因此在计算城市化的时候,分母减少的速度大于分子,因此日本的城市化在2000年开始大幅增长。这个时候日本政府基本不需要出台政策吸引年轻人去城市买房生活,就可以自然而然地看到日本的城市化大幅增加。

  下面再看看城镇人均居住面积的变化,2007年人均居住面积为22。6㎡,2017年人均居住面积达到37㎡。10年人居居住面积增加14。4㎡,要知道1990年人均居住面积都不超过这个数的啊。

  而且,目前三星一半以上的手机是由越南工厂生产的,越南工厂的工人是谁?越南人!三星最大的智能手机生产基地就设在越南,年产量达 1。5 亿台左右,约是其整体产量的一半。目前,三星在越南已经拥有智能手机、电视、家电工厂。这些工厂里面流水线上的工人不都是越南人民吗?当然,也包括印度,殊不知国内的小米、VIVO和OPPO等公司也在印度设厂生产手机了。而且,苹果计划在2019年从中国转移iPhone生产线%。什么劳动力素质不可替代,那只是用来安抚老百姓的谎言罢了。

  新中国建立以来的三次人口大爆发(以出生人口大于2000万计,如下图所示):

  与其他空头或多头不同的是,我不像某些人全凭脑颅臆想,或则单凭某个城市以偏概全、一叶障目 不见泰山。

  从央行行长易纲这篇文章可以得出一个结论,那就是寄希望于大放水的人可以断了这个念想了。

  那我得告诉你:日本人平均寿命是80,我就假设我们国家医疗水平大幅提高,中国人平均寿命增长到80岁,那也就是延缓了5年;但你看看前两波婴儿潮(除去三年自然灾害)是从49年持续到了75年,长达27年的啊。即使我们国民平均寿命增长,但也逃脱不了人口老龄化的厄运。给阳光下的雪人撑伞并不能遏制住雪人的溶解,只是稍微延缓了一下溶解的时长,并不能改变雪人注定被溶解的命运。

  当前,很多地方政府因为大修基建刺激经济搞得债台高筑,寄希望于央行放水再拉升一波房价,好让地方政府卖地赚容易钱,因此地方政府是希望央行放水的;再次就是房地产行业也殷切希望央行放水,毕竟他们直接利益相关。可惜,他们呼天撼地,央行还是顶住了压力,只是象征性给降了5个基准点,说这是杯水车薪,一点也不为过。

  日本在1975年左右基本结束城市化进程,目前城市化率稳定在91%左右。1945年-1975年,由于人口加速流入城市和“市町村大合并”,城市化率快速提高至76%,;1975-2000年,城市化率基本保持稳定;2000年至今,因为町村老龄人口离世和第二轮“市町村大合并”导致的被动提升,城市化率由79%进一步上升到91%。

  如果孤立考虑中国问题,那么不用说,高层肯定是希望房地产软着陆的,没有任何一个国家希望经济硬着陆,比如曾经的日本,他们难道不希望上个世纪90年代的日本房地产泡沫软着陆?还不是因为外部环境不允许!现在,我们的情况也是如此的,中美冲突的当下,以及以越南和印度为代表的新兴经济体是不会让我们慢悠悠的软着陆的。除非他们脑子坏了!

  对于手头有投资性房产的人来说,接下来的五年,每一年都是最好的逃亡之年。如果他们执迷不悟的耗下去,必死无疑。对于想要买房的人来说,接下来的每一年相对于前一年都是更好的买点,五年之后,房地产就是马云说的“白菜价”。

  在核心科技领域,我们并没有卡脖子的技术,什么是卡脖子技术呢?我在曾经推送的旧文——《请,追求“自主可控”的人生!》——说过:

  全国房地产有过两次“飞跃”,分别为2008~2009年以及2015~2016年。2008~2009年的飞跃直接得益于4万亿的刺激计划,4万亿刺激计划开启了高铁等大基建时代;2015~2016年的飞跃直接得益于以“330新政”为代表的房地产去库存刺激计划。这两次飞跃基本上让很多优质城市的房价在2017年相对于2007年翻了的4倍,远高于经济发展的增速。

  对应到企业就是没有这个技术,企业就无法正常生产产品,也就可以关门倒闭了。对应到国家就是会给整个国家造成整体后退的风险;因为国家的正常高效地运行是在那些核心技术的基础上建立的,比如高铁的核心部件、CPU芯片、操作系统、高性能材料等等。不是说没他们不行,而是没他们之后会给生活带来极大的不变,社会运行的效率会大大降低,最终的结果很可能就是社会后退。

  现在讨论房地产问题,我发现有很多朋友还是比较孤立的看待我们国家所面临的问题,而不是站在全球的角度看待问题。现在经济全球化了,毫无疑问,竞争也是全球化的。

  房地产结论:全国范围内不可能涨了(当然不排除有些地方最后回光返照式的浮动),目前全国房子最保值的当属一线城市以及强二线城市的核心地块的房子,即便是这些个城市,非核心地块的房子也不具备保值功能。

  央行是不想放水吗?当然想,但是不是给房地产行业放水,而是给实体行业输水!但是由于层层截流的问题,即便放水,也没有多少资金流向了实体经济,如果不能流入实体行业而是肥了某个行业,放水只会适得其反。

  下图为一线年住宅商品房的销售价格走势图(注:数据来自国家统计局),统计局的数据比较保守,和我们消费者自身的“体感温度”相差甚远。虽然如此,还是可以清楚的看出08~10年和15~17年一线城市除广州,基本上都翻倍了。广州相较于其他一线城市,是一座非典型的一线城市,北京和上海不用多说,全国唯二,广州没法比;深圳则是占尽了改革开放的春风,这种千年一遇的机遇是其他城市不可比拟的;而广州更多的是凭借自身地理位置优越得到的大发展进入一线城市的。

  2022年后,每年将会有多少购房者呢?这个可以通过下面的方法估算,2022年购房者假定为结婚者,依照上面统计的平均购房年龄大约为26岁,从2022年向前追溯26年,即为1996年。这一年出生人口约为2000万,按照一组夫妻组建一个家庭需要一套房子则是1000万套,而逝去的人大约1600万左右,大约800万套房子,说明还没有到去世的人腾出的房子比新组建的家庭多。

  但是把时间线年呢?这一年去世的人大约2000万,而组建家庭的人由1998年出生的人决定的,这一年出生的人口大约1900万。这一年,意味着去世的人所腾出的房子就够新组建家庭所需房子的数量了。这里并不是说年轻人会去买去世的人留下的老房子,而是想表明,这一年开始中国房地产的“折旧率”会突飞猛进。从这年开始,我们的房子一年比一年剩余。到时候,马云说的“未来房子是白菜价”还真会实现,落后地区为吸引人才送房子也不是没可能。马云是在2017年说的“8年后,中国最便宜的东西可能就是房子”,亦即2025年后,和我推算的2024年基本吻合。

  下面来分析一下两次飞跃的不同点。下面两幅图为我们国家城镇化的历史进程图,数据来自国家统计局。2007年我们国家的城镇化率是46%,而全国总人口为13。18亿;2017年我们国家的城镇化率是58。52%,而全国总人口为13。86亿。下面简单计算一下:

  这就是中国房地产在2008年开启高歌猛进的原因,没有这个根本,再好的政策都只会昙花一现。这162。3亿㎡还是保守估计,比如改善型住房,推倒旧房再筑新房,一减一增,又会剧增很多居住面积。凭借着这些新增的居民居住面积,只需要政策适当引导即可给房地产带去突飞猛进的跨越式发展。

  以上两个角度所得数据表明,最后一个婴儿潮,亦即1997年出生的人,最迟在2023年购房。有的观点认为第三波婴儿潮的截止年份为1991年,如果这样算,最迟购房年份为2017年。不管怎么说,我们现在处于第三波婴儿潮的尾巴阶段。未来购房目标客户会越来越少,所谓刚需来接盘,明显是一种忽悠人的胡言乱语,因为我们没有足够的接盘侠了。也别期望于改善型购房者来填这个窟窿,即便改善型购房者也是卖了现在的再买改善型房子,并不存在增量。

  而且企业搬迁出去会给当地培育相应的产业和本土企业,他们以后就是中国企业的竞争对手。比如三星供应商在越南的本土化率已经从2014年的35%提升到2017年的57%,可见越南的整个电子产业都被三星给带起来了。

  我们必须记住:房子是用来住的,而不是用来珍藏的;房子是有寿命,不像艺术品那样可以永恒保存待升值。房子不像艺术收藏品那样具备时间以及艺术家赋予它们收藏价值,中国只有极少数地方的房子因其地理位置具备区位优势以外,其他的都只是一般意义上的房子。

  基本面结论:未来五年出生人口会急速下降(18年相较于17年锐减200万),但去世人数会急速增多,人口老龄化会越来越严峻。未来五年内,我们国家的人口大概率开始负增长。房产税必定会快马加鞭推出,且别寄希望于城镇化。放水是不可能放水的,即便放水也不去给房地产(目前房地产信贷等融资手段收缩很严峻)。

  首先是“放水”,很多人都不懂信用货币就在那里喋喋不休说什么印钞,真是搞笑。

  日本的人口老龄化就是我们国家的前车之鉴。对照日本的情况,结合旧文——《站在2019年看——中国房地产最后的五年》,我们可以合理的得出一个推论:2025年后,即便没有政策引导,我们国家的城镇化率也会大幅提高。都2019年了,就再别拿城镇化来做多了。

  在文章中写道:“守护好老百姓手里的钱,保持币值稳定,并以此促进经济增长,是货币政策的使命。”并且,易纲表示,不能让老百姓手中的票子变“毛”了,不值钱了。如此看来,话已经说的很直白了,这些话当然不是说给老百姓听的,或者说表现上是说给老百姓听的,实际上是说给那些寄希望于央行放水的人听的。

  据中国妇联统计的《中国幸福婚姻家庭调查报告》,目前中国总体的平均结婚年龄是在26周岁。则:

  2024~2050必定是我国最艰难的时间段,因为这27年间,每年我们国家都会逝去大约2000万人口,有相当的年份还不止2000万。2018年出生人口为1500万,死亡人口为1000万。距离2024年还有6年时间,假定2024年去世人数为2000万,19年到24年逝去人口为等比例增长,未来6年出生人口保持在1500万(几无可能,必定少于这个数),则大约在2021-2022年,出生人口和死亡人口持平。这之后,我们国家的人口将开始负增长。

  人口都要负增长了,还谈什么接盘侠啊,所以理由一pass掉;当前经济的窘境不用我多说了吧,再次pass掉理由二;会不会大放水呢?看过本文应该没这个疑问了吧。

  但是,这种增长是不可持续的,因为新增需求已经捉襟见肘了。而且,房价这一波竭泽而渔的增长会造成一些不利影响,主要有二:一是土体房屋的租金骤增会增加企业的成本,一些劳动密集型的中小企业本来盈利能力就有限,这样就更加艰难了,而且高房价会阻碍年轻人去当地求职工作,企业因此会招不到相应的员工,所以即便华为这样的企业也要去东莞等其他地方,一方面降低自己的成本,另一方面减轻员工的生活压力。二是,因为土地租金以及人力成本的增长,劳动密集型企业会转移到东南亚等土地租金和人力成本低的地方,而劳动密集型企业又是招工大户,这样的转移会加剧国内的失业率,这个风险会大得多。

  请大家记住,这是一个互相竞争的世界,而不是什么和谐的地球村。比如,很多人瞧不起越南,说起劳动力就说我们国家的劳动力如何优秀,技术如何熟练,其他国家劳动力替代不了。但是,实话实说,流水线上重复的动作到底有哪门子技术可言啊。

  实话实说,今年经历了这么多,细数我们国家的核心竞争力,我只想到了14亿的市场是他国暂时无法替代外。其他的好像并不是非我们不可的,但是即便是14亿的市场,东南亚6个多亿的市场也在冉冉升起,印度13亿肥沃的市场也在蓄势待发。

  两次飞跃的中间,2010~2014年的房价基本比较平稳,甚至有的年份房价是下降的。首先说明一下,本次研究的举例是拿一线城市的数据进行的,全国的数据可以参见文章——【中国房地产的过去、现在及将来--第一篇】中国房地产发展史概要。

  在前有堵截,后有追兵的当前,时间是极其宝贵的,留给房地产的时间多了,留给未来的时间就少了。

  一是降低甚至除去房地产的增值属性,想稳赚不赔,做梦,因此会逼迫一些囤房(炒房)的人主动卖房,会极大增加市场房屋供应量;


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