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中国房价未来走势2020户县二手房价

来源:上海房价 2020-01-14 21:40

2019年合肥中考,48中本部指标到校最低分734分,排名第8位,属于合肥市第一梯队的初中。 其中,一房户型成交30套,占比23%,二房68套,占比52%,三房25套占比19%,四房7套,占比6%。在一个老化的板块,哪怕有顶级学区加持,3房以上的成交量也非常萎靡。我在

  2019年合肥中考,48中本部指标到校最低分734分,排名第8位,属于合肥市第一梯队的初中。

  其中,一房户型成交30套,占比23%,二房68套,占比52%,三房25套占比19%,四房7套,占比6%。在一个老化的板块,哪怕有顶级学区加持,3房以上的成交量也非常萎靡。我在政务区的文章《2019年10月,楼市下行期,合肥政务区房价走势分析及投资建议(上)》(关注微信公众号:合肥房博士,后台回复:“政务”查看。)中提到过。2019年政务区小两房的升值率有上升趋势,随着房龄老化,政务区的三房,特别是老旧小区的大三房,其资产的收益率也在下滑。而48中本部学区板块,表现的更加明显。

  翡翠天际、锦绣龙川、时代领峰、雍荣府、金隅大成郡等新盘。价格普遍偏高,淝河板块的新房,高层合理价位应该在1。8-1。9之间,洋房投资价值低。

  11月28日,置地以17。17亿元拍下板块内的包河S1914号地块,A地块住宅楼面价13458。27元/㎡、B地块住宅楼面价11011。31元/㎡,投资前景并不看好。

  这个板块房龄均值在10年左右,最大特点是小区密集、容积率高;既没有特别优质学区,也没有行政资源。如果48中本部是包河区的1。0板块,该板块可以算是包河区的2。0。

  板块内的望湖嘉苑小区,紧邻地铁4号线房,总价不高,性价比非常高,可以兼顾自住和投资。

  3)、48中+屯溪路小学表现出明显的溢价,但是总价过高的小区并不受欢迎。

  建发雍龙府仍有新盘在售。信达天御香颂庭的洋房,2020年也会加推。规划的地铁S 1号线的最新走向,在高铁都市花园东北侧设有站点,这给高铁都市花园以及在售的建发雍龙府也是一个利好。据我密圈好友透露。龙川七子中的滨湖龙川里,还有1栋楼有房源,售价1。6万,到手价1。7万左右,性价比还是非常不错的。

  2019年48中本部学区范围内二手房成交均价:17054元/ 平,较2018年16329元/平,上涨725元/平,涨幅4。4%。

  而高压开关厂宿舍和宁国新村两个小区,都是房龄炒过20年的小区,高压开关厂宿舍60平米的2房为主,总价均值110。7万。宁国新村小3房面积均值是81。1,总价均值只有122。8万,而政务区50新学区小3房(面积低于100平),2019年成交总价均值为217。8万。

  48中板块老化严重,虽然拥有顶级学区,需求并不旺盛,后劲不足。一方面投资+学区需求会转移到更安全的45中,自住需求转移到包河乃至滨湖的新开发区域。只有周边,比较刚需的纯学区需求,才会选择价格较低的小一房,小二房,作为挂学区使用。

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  常青板块和省府北的工业园板块。特别是与滨湖新区的工业园板块,如果有折扣大的新盘,可以考虑出手。

  48中目前在包河及滨湖新区全面开花。目前分校校区共有7所:48中教育集团西递中学、48中教育集团嘉陵江路中学、48中教育集团包河中学、48中教育集团滨湖校区、48中教育集团望湖校区、48中教育集团祁门路校区。在肥东,授权挂牌48中肥东分校。

  板块内的顶峰国际公寓,有价无市。老城区内的顶级学区新房,理论上是非常优质的稀缺资源。周边商圈、环境较差,小区环境一般。45中的合作经济广场,却有着不同的待遇。但是合作经济广场的投资,也会存在类似的风险。

  常青板块类似,承接滨湖区新区的外溢需求。包河工业园在地理位置优于滨湖西南板块,可惜定位上没有滨湖西南高。从两个板块内的新开楼盘,在市场的表现,也能看出,这也是一个对价格极度敏感的区域。目前在售新盘有滨湖阳光里、乐富强悦榕湾、龙湖锦粼玖序、金科博翠天辰、还有待上市的合肥城建。滨湖阳光里,乐富强悦榕湾,借助低价优势,非常抢手。上海金桥和苑房价而价定位改善,价格偏高的龙湖、金科,都进入分销。但我认为,龙湖和金科的潜在价值并不低,如果优惠幅度比较大,可以入手。

  3、 成交价格经历了9-11月份的低谷,包河区的成交价格也慢慢企稳上扬。楼市的主基调仍然是稳。

  淝河板块,是包河区未来重点打造的一个新兴板块,淝河板块虽然承接了包河区的一些高端产业,定位较高。但是从目前的资源投放,以及其在包河区的实际价值看,有点名不符实。淝河板块目前只有地铁4号线中祁门路校区和屯溪路小学龙川路校区。淝河板块的实际价值,不应该高于滨湖西南。其定价应该参考滨湖西南的金鹏、新城。

  2019年12月,合肥滨湖新区房价走势分析及购房建议(下)2019年11月,上海巴卡拉房价,合肥滨湖新区房价走势分析及购房建议(上)

  包河区炒作少,对市场走势反应没有滨湖敏感。4月份才开始启动上涨,9月份出现下跌。2019年下半年,受国家关于“房主不炒”调控政策的影响,9月份开始包河区的二手房成交价格下跌明显。

  其中万达中心名宅作为2010年建成的小区,房龄较新;有万达商圈,48中+巢湖路小学,和地铁1号线无缝对接。

  正是因为供应量巨大,又缺乏顶级学区及优质配套资源支撑,所以该板块内的二手房成交价格逐渐走低。数据显示,2017年成交均价为15158元/平,2019年则下跌至14704元/平。从2019年的4个季度看,四季度成交均价比一季度下跌了570元/平。

  板块内成交量最大的是万达中心名宅,有21条成交记录,其次是高压开关厂宿舍有12套成交记录,宁国新村11套、城市华庭8套、风和园8套…

  合肥滨湖新区房价分析及投资建议(上)2019年5月政务区投资分析合肥学区房成交分析及投资建议(2019年4月汇总)

  2019年6月合肥学区房房价走势分析及投资建议2019年6月合肥经开区房价走势分析2019年6月合肥经开区房价走势分析

  望湖城板介于老城与滨湖之间,1、4、5号三条地铁线通过,交通四通八达。板块内有48中望湖校区,有一个非常精致的望湖公园。是一个配套完善的优质板块。不足之处是板块内缺少大牌开发商开发的品质小区。望湖城的省直单位集资房,户型很好,南北通透,得房率高。但是户型普遍偏大,物业管理一般,流动性,投资价值受到制约。不过自住的舒适度和性价比均不错,周边纯改善自住需求的朋友可以考虑。

  48中学区范围内有主要有屯溪路小学,青年路小学,巢湖路小学等。48+屯溪路小学在目前仍属于双本部顶级学区,也表现出了明显的顶级双本部学区溢价。城市华庭、邮电东村小户型,仍具有一定的投资价值。是挂学区兼投资的首选。

  统计包河区目前有6900套房源样本,该板块有4400套,占比约64%。2019年该板块仅有631套成交记录,占14。34%,按照2019年的成交量,4400套当前挂牌房源,需要6年10个月的时间才能卖完,板块内二手房供应巨量。严重供过于求!

  板块内成交量比较大的小区,是金地国际城、万振逍遥苑、铂金汉宫等距离地铁较近的小区。板块内比价优质的小区有绿地海顿公馆、和昌都汇华府、创景花园等。

  目前挂牌在售569套房源,2019年成交130套,成交挂牌比22。9%。与新兴板块滨湖新区的46中南板块对比,46中南目前挂牌801套房源,293套,占比36。2%。


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